‘Minha Casa’ domina lançamentos e espreme classe média
O mercado imobiliário brasileiro avança em duas velocidades. No segundo trimestre de 2026, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) respondeu por 58% dos lançamentos do país, o maior patamar desde o início da série, em 2019: foram 62 mil das 107 mil unidades lançadas, segundo a CBIC e a Brain Inteligência Estratégica. No mesmo período, o apartamento de classe média, antes carro-chefe das incorporadoras, chegou ao pior nível já registrado.
O tamanho do programa
O MCMV financiou 482 mil imóveis em 2026, segundo o Ministério das Cidades, depois de mais de 4,4 milhões de unidades entre 2016 e 2025, que somaram R$ 572 bilhões. Na cidade de São Paulo, 73,9% das unidades lançadas no primeiro trimestre se enquadravam no programa, recorde histórico.
O encolhimento do médio padrão
Imóveis entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões, que já representaram mais da metade das vendas, hoje respondem por 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais, após quatro anos seguidos de queda. Em São Paulo, a fatia do médio padrão nos lançamentos caiu de 32,8% em 2021 para 12,7% no último trimestre, o menor nível em 20 anos.
Por que a conta não fecha
O principal motivo é a combinação de obra cara e juro alto. Os custos de construção subiram acima da inflação, o preço médio dos imóveis avançou 16% em um ano nas principais capitais e o financiamento segue entre 12% e 14% ao ano. Algumas incorporadoras já deixaram de lançar produtos de médio padrão ou reduziram sua participação nessa faixa.
Novas incorporadoras e migração de marcas
A escala e a previsibilidade do programa abriram espaço para uma nova geração de empresas focadas no segmento econômico e levaram nomes tradicionais do médio e alto padrão a criar marcas próprias para essa faixa. Ao mesmo tempo, o FGTS, que financiou cerca de R$ 138 bilhões em 2025 (43% do crédito imobiliário do país), já opera perto do limite de captação.
A demanda continua forte
Mesmo assim, a procura segue elevada: 52% das famílias pretendem comprar um imóvel nos próximos 24 meses, o maior nível da série. No primeiro semestre, foram vendidas 226.536 unidades residenciais novas, alta de 5,4%, e o crédito imobiliário total chegou a R$ 180,9 bilhões, crescimento de 23%. As concessões do SBPE para aquisição e construção somaram R$ 93,7 bilhões (+29%), e as do FGTS avançaram 22%.
Para construtoras, o cenário exige eficiência máxima em custos e prazos: é ela que torna viável produzir dentro dos tetos do programa e recuperar a competitividade no médio padrão.
Conteúdo adaptado pela equipe OBRASS.